HWBI #24_모리 부동산이 만들어나가는 도쿄의 모습
도시를 바꾸는 디벨로퍼 이야기
요즘 공간 비즈니스에 빠져 한창 리서치 중입니다 (그래서 이번 주 뉴스레터 준비에 소홀했습니다...ㅎㅎ;;) 오늘은 제가 공간 비즈니스에 관심이 생긴 계기가 되었던 모리 빌딩 컴퍼니에 대한 글을 소개해드릴려고 합니다. 작년에 작성한 글인데, 상당히 공들인 글이라 기억에 많이 남습니다. 재밌게 읽으시길 바라며, 다음주에 뵙겠습니다! ^^
원글 링크: http://hyuni.me/2019/06/mori/
도쿄에 방문하면 새롭게 만들어진 지역, 건물을 주로 돌아다녔습니다. 새로운 상권에 가면 현재의 도쿄 트렌드를 읽을 수 있을 거라고 기대했기 때문입니다. 롯폰기-히비야 미드타운, 시부야 스트림-히카리에, 긴자 식스, 후타코 타마가와, 오모테산도 힐즈, 그리고 도라노몬 힐즈 등을 돌아다녔죠.
그러다 문득 눈에 들어오는 게 있었습니다. 바로 아래의 로고입니다.
제가 방문한 많은 곳에서 이 로고를 만날 수 있었습니다. 궁금해서 찾아보니 ‘모리 빌딩 컴퍼니(森ビル株式会社)’라는 회사였습니다. 그리고 이 회사는 단순히 부동산 재벌에 그치지 않고, 생각보다 놀라운 스토리를 담고 있다는 걸 발견했습니다. 오늘 콘텐츠에선 모리 빌딩 컴퍼니(이하 모리)가 만들어낸 도쿄의 모습과 그 속에서 얻을 수 있는 인사이트를 보여드리고자 합니다.
모리의 본격적인 시작, 아크 힐즈
모리의 시작은 다른 부동산들과 마찬가지로 건물을 지은 다음 분양, 임대하는 방식으로 다를 바 없었습니다. 모리는 운이 좋게도 고도성장 시기를 맞이하면서 사세를 확장합니다. 그러던 중 앞으로의 도시를 어떻게 만들어야 할까 고민하던 당시 회장 모리 히로오(창업자의 아들)는 르 코르뷔지에(20세기를 대표하는 건축가)를 접하게 되고, 고층 빌딩을 지어 도시의 과밀을 해소하고 그 주위에 녹지를 만들어낸다는 ‘수직 도시’ 개념에 완전히 매료됩니다. 그리고 평소에 “도쿄 사람들의 직장과 주거가 분리된 것이 삶의 질을 형편없이 떨어뜨린다”라는 문제의식을 가지고 있던 그는, 생각을 더 발전시켜 ‘수직 정원 도시’를 통해 일하고 즐기고 잘 수 있는 공간을 한 곳에 모으겠다고 결심합니다. (참고 https://www.mori.co.jp/en/company/urban_design/)
(수직도시 사진)
모리 히로오는 구성한 생각을 ‘아크 힐즈’를 통해 구현합니다. 녹지가 풍부한 공간을 만들기 위해 적은 수의 고층 건물을 만들고, 도시에서 필요한 다양한 기능을 한 공간 안에 결합시키는 데 성공합니다. 아크 힐즈에는 아크모리빌딩이라는 대형 오피스빌딩 외에 아파트, 상업시설, 레스토랑, 문화시설(콘서트 홀, 도서관, 공방 등), 옥상정원, ANA인터컨티넨탈 호텔이 들어와 있습니다. 업무시설과 주거시설을 결합했음을 물론, 녹지가 확보되고 문화생활까지 보장하는 하나의 작은 도시를 만들어낸 것입니다.
아크 힐즈 전경. 왼쪽 갈색 건물이 아파트, 오른쪽 하얀 건물이 오피스 건물이다.
아크 힐즈에 마련된 녹지
완공한지 33년이 흐른 지금까지도 이벤트가 활발히 진행중이다
시대 변화에 발맞춰 테크 공방, 창업시설 또한 생겼다.
(아크 힐즈에 관한 더 구체적인 정보는 https://www.arkhills.com/facilities/green/ )
아크 힐즈를 성공적으로 만들어낸 모리는 도시를 복합 개발하는 회사로서 정체성을 지니게 됩니다. 이후 아크 힐즈의 경험을 토대로 더 발전된 복합개발을 진행하게 되는데, 그렇게 탄생한 곳이 바로 롯폰기 힐즈입니다.
일본 역사상 최대 재개발, 롯폰기힐즈
모리는 일하고 잠잘 뿐만 아니라 즐기고 생활하기 위해선 풍부한 문화시설이 필요하다고 생각합니다. 시대적으로도 산업사회에서 지식사회로 넘어오면서 정신적인 여유가 생겼고, 문화와 쇼핑에 더 많은 시간과 돈을 쓸 것이라고 예상했습니다. 그렇게 ‘일하고 먹고 자고 즐길 수 있는 도시’를 롯폰기에 만들기로 결정했고, 롯폰기 힐즈가 탄생합니다.
롯폰기 힐즈는 도쿄에서도 손에 꼽히는 문화시설을 자랑합니다. 메인 타워인 모리타워 최상층에는 전망대뿐만 아니라 미술관, 도서관(아카데미 힐즈)이 들어서 있고
아래에는 대형 상업시설과 영화관 등이 마련되어 있습니다. 고층 건물을 짓고 상업시설을 지하에 둔 덕분에 지상에 녹지 공간 또한 충분히 만들 수 있었습니다.
거미 모형으로 대표되는 이 공간은 롯폰기 힐즈에 왔다면 들리게끔 설계되어있는데, 끊임없이 다양한 볼거리를 제공합니다. 제가 방문했을 때는 수많은 도라에몽들이 반겨주더군요.
이처럼 롯폰기 힐즈에서는 계속해서 다양한 축제와 전시를 개최합니다. 겨울에 열리는 롯폰기 일루미네이션이 대표적이죠.
풍부한 문화행사가 계속되기 때문에 사람들은 롯폰기 힐즈를 한 번 방문하고 끝이 아니고 지속적으로 방문합니다.
이 ‘지속적인 방문’은 모리에게 매우 중요한 요소입니다. 모리는 부동산을 분양하지 않습니다. 대신 직접 관리, 운영하며 임대료 수입을 얻고 있습니다. 따라서 오피스와 아파트 가치가 올라가고 상업, 문화시설 유동인구가 늘어날수록 더 많은 이익을 낼 수 있습니다. 그렇게 벌어들인 이익은 힐즈를 운영하는데 재투자됩니다. 따라서 작은 도시를 ‘운영‘하는 것이 롯폰기 힐즈의 핵심이라고 볼 수 있습니다. 모리는 이 운영을 ”타운 매니지먼트’라는 단어로 표현합니다.
비즈니스 모델상 단순히 부동산 판매, 임대업에 머물지 않고 작은 도시를 운영하는 모리는 그 자체로 브랜드가 되었습니다. 일본에서 손꼽히는 부동산 디벨로퍼가 되었음은 물론이고, 수준 높은 오피스와 아파트를 제공한다는 인식과 문화를 선도하는 기업이라는 인식을 심어주었습니다. 힐즈 멤버십과 힐즈 매거진을 발행하는 것이 그를 뒷받침하죠.
단지 좋은 공간을 만든다는 브랜딩을 넘어, 좋은 도시를 운영해갈 수 있다는 브랜딩의 힘은 모리가 이후에 있을 대형 개발들 또한 가능하게 만들었습니다.
이번에 모리를 조사하면서 한국은 비교적 시공사 위주로 건설업이 흘러가는 반면, 일본은 시행사(디벨로퍼) 위주라는 것을 알았습니다. 저는 모리를 보며 앞으로 한국 건설업이 일본처럼 시행사 위주가 될 것이라고 생각했습니다. 기존엔 자본을 끌어오기 용이하기 때문에 분양으로 자금을 회수했다면, 앞으로는 리츠* 등으로 금융이 다양화되기 때문에 꼭 분양의 형태가 필요하지 않을 것이고, 따라서 운영이 중요해지는 시대가 올 것이라고 내다봅니다. 그 점에서 모리가 브랜드를 형성하는 과정은 많은 배울 점이 있지 않나 싶습니다.
*리츠: 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자. 운용하여 발생하는 수익(임대수입, 매각차익, 개발수익)을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자방식
아직 배울 점이 하나 더 남았습니다. 아크 힐즈와 롯폰기 힐즈는 새로운 도시를 만드는 것이니 지역에 상당한 영향을 줄 것이 분명했습니다. 이를 의식한 모리는 독단적으로 기획하지 않고 지역 주민들과 함께 기획 함으로써 모두가 상생할 수 있는 개발을 진행했습니다. 매주마다 지역주민들과 함께 토론을 가지고, 어디까지 논의가 되었는지 뉴스레터 형식으로 만들어 공유하고, 직접 한 가정씩 찾아가면서 이야기를 듣는 등의 노력이 있었습니다. 이런 과정이 있어 둘 다 완성까지 무려 17년이라는 긴 시간이 걸렸지만 모두가 만족할만한 공간을 만들어내었고 지금까지도 모범적인 도시재생 사례로 평가되고 있습니다.
철학을 구현한다, 긴자식스
이렇게 쌓인 모리의 역량은 상업시설에서도 빛을 발휘합니다. 2017년에 개장한 ‘긴자 식스’는 모리빌딩 , 마츠자카야 백화점, 스미토모, LVMH그룹의 L Catterton Real Estate가 힘을 모아 완성시킨 대형 재개발인데요. 모리가 참여한 재개발답게 지역주민, 긴자 상인회, 투자자가 함께 협의체를 만들어 무려 2003년부터 10여 년간 함께 기획했다고 합니다. 원래 긴자 또한 수직 정원 도시를 만들 계획이었지만, 이 과정에서 13층 건물로 수정되었다고 하네요.
문화시설을 운영하는 역량도 찾아볼 수 있습니다. 지하에는 일본 고전 가면극 ‘노(能)’ 전용 극장인 노가쿠도가 들어서 있고, 건물 곳곳에서 예술을 접할 수 있습니다. 일본에서 가장 고급스러운 긴자에 위치한 만큼 건물의 디테일 또한 매우 높은 수준을 보여줍니다.
제가 모리의 많은 프로젝트 중 특별히 긴자 식스를 짚고 넘어가는 이유가 있습니다. 모리는 긴자 식스를 개발하면서 ‘좋은 것은 남기고, 그렇지 않은 것은 정리해 새 시대에 어울리는 재개발을 한다’라는 슈하 리(守破離)의 철학을 내세웁니다. 긴자 식스가 위치한 곳은 원래 중간에 도로가 놓여있는, 두 블록으로 나뉘어있던 자리입니다. 모리는 두 블록을 하나로 합치지만, 도로를 없애지 않고 살려둡니다. 그렇게 긴자 식스 1층에는 건물을 관통하는 도로가 위치하게 되었습니다. 이 도로는 도로의 역할은 물론이고 버스와 방문객 차량 승하차장으로 이용되면서 교통 문제를 해결하는 역할을 했습니다. 그리고 도로를 기준으로 앞쪽은 관광객을 위한 쇼핑몰 입구, 뒤쪽은 직장인을 위한 출입문으로 설계하여 긴자가 가지고 있던 지역적 특성을 버리지 않고 살려냅니다.
긴자 식스를 정말 잘 설명한 글이 있어 긴자 식스에 대한 내용은 이만 줄이겠습니다. (링크 https://froma.co.kr/272). 모리는 롯폰기 힐즈 이후로 긴자 식스뿐 아니라 오모테산도 힐즈, 상하이 파이낸셜 센터 등을 개발하면서 역량을 더더욱 강화시킵니다. 이후 모리는 2020 도쿄올림픽을 맞이하면서 또 하나의 대형 도시개발을 진행합니다.
앞으로의 도쿄를 책임질, 도라노몬힐즈
도쿄는 어딜 가나 개발 중인 공사장을 만날 수 있을 정도로 올림픽 준비가 한창입니다 (결국 미뤄졌지만...) 모리 또한 롯폰기 이후로 가장 거대한 규모의 개발을 진행 중입니다. 바로 도라노몬 일대에 말이죠.
도라노몬은 모리 빌딩이 처음 시작되었던 장소인 만큼 역사적 의미가 있고, 지리적으로도 신바시 바로 앞에 위치하고 롯폰기와 마루노우치가 멀지 않은 곳에 있어 가치가 매우 큰 장소로 평가받습니다. 게다가 도쿄올림픽 경기장으로 이어지는 제2 수도 환상 도로가 도라노몬을 관통하기 때문에 가치가 계속 오르고 있는 지역입니다.
이러한 장소에 모리는 또 하나의 힐즈 시리즈, 도라노몬 힐즈를 만들어냅니다. 도라노몬 힐즈가 들어선 자리에는 원래 중요한 도로인 제2 수도 환상 도로가 위치하고 있었습니다. 도로를 없애는 것은 불가능한 상황. 도쿄도청은 2002년부터 도라노몬 일대에 대해 모리의 자문을 받아왔고, 결국 2009년 모리빌딩에게 개발사업 시행권한을 부여합니다. 모리는 긴자 식스의 경험을 떠올려, 도로가 건물을 관통하는 기획안을 제시하고 정부가 이를 승인해줍니다. 결국 정부와 민간의 합동의 결과, 4차선 도로 위에 52층의 초고층 건물이 들어서는 엄청난 결과물이 탄생합니다.
도라노몬 힐즈를 만들며 모리는 그동안 쌓아왔던 역량을 마음껏 발휘합니다. 지상에 넓은 녹지공간을 만들고, 안에는 대형 포럼시설등의 문화상업시설을 들입니다. 도쿄에 최초로 안다즈호텔이 들어오기도 했습니다.
모리는 앞으로 도라노몬을 국제 글로벌 비즈니스센터로 만들겠다고 선언했습니다. 모리는 도라노몬에 세 개의 고층건물을 추가로 건설 중입니다. 올해 안에 비즈니스타워와 레지던스타워의 건설을 마무리하고, 올림픽이 끝나고 추가로 도라노몬 스테이션 타워를 완성할 계획입니다. 또한 타워들과 직접 연결되는 도라노몬 힐즈 역이 지어지고 있습니다.
폭발적으로 성장하는 도라노몬은 모리가 발표한 자료에 따르면 2019-23기간동안 2014-18년도에 비해 무려 500%나 오피스 공급이 늘어날 것이라고 하고(자료1), 같은 기간동안 도쿄 오피스 공급의 27%나 차지할 것이라고 합니다(자료2). 이러한 추세라면 도쿄의 핵심지역이 될 것은 분명해 보입니다.
자료1
자료2
도라노몬 힐즈를 통해 모리는 또 한번 발전하려 합니다. 도라노몬힐즈 앞에는 신바시까지 이어진 ‘호랑이거리(虎通り)’가 있습니다. 모리는 이 호랑이거리를 활성화시켜 타운을 운영하는걸 넘어 지역을 운영하겠다는 비전을 제시했습니다. 이를 위해 사무실 및 매장 이벤트 공간이 마련되어있는, 커뮤니티의 기반이될 Core빌딩을 건설했고, 도라노몬 지역주민들과 공동체를 만들어 긴밀이 협업 중입니다. 현재도 호랑이 거리에 위치한 건물의 벽면에 예술 작품을 그리는 TOKYO MURAL PROJECT같은 행사를 진행하고 있습니다. 지금까지의 모리의 활약상을 보면, 지역활성화를 성공적으로 해내는 지역 운영 기업 모리의 모습도 기대해볼만한 것 같습니다.
마무리하며
지금까지 모리가 진행한 4가지 도시개발 사례를 소개해드렸습니다. 이번 글을 준비하면서 많은 자료를 찾아봤습니다. 알면 알수록 대단하다 싶은 기업이었고, 하나라도 더 배우고 싶어 그랬던 것 같습니다. 더 적고 싶었지만 글의 흐름상 아쉽게 적지 못한 내용도 상당할 정도로 배울게 많은 기업이었습니다. (아래에 자료조사한 링크 걸어둘테니 관심 있는 분들은 읽어보세요!)
조사하면서 하나의 부동산 기업이 이렇게까지 도시에 영향을 미칠 수 있구나 놀라웠고, 철학을 실제로 구현하는 모습에서 영감을 받았고, 운영 중심의 부동산이라는 흐름을 읽어냈고, 이미 대단한 기업임에도 불구하고 더 나아가려는 모습에서 감탄했습니다. 독자들에게 제가 얻은 인사이트가 잘 전달되었으면 좋겠습니다 : D
참고자료
http://m.mk.co.kr/news/amp/headline/2016/722042?PageSpeed=off
https://www.mk.co.kr/news/special-edition/view/2011/01/4449/
http://realty.chosun.com/m/article.amp.html?contid=2007052801051
https://www.hankyung.com/international/article/2015032908091
http://www.startup4.co.kr/news/articleView.html?idxno=1712#0BOf
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